Рынок уходит в нокаут или готов к подъему?

Коммерческая недвижимость Димитровграда
 

Пирамида расползается вниз

Общая картина по рынку коммерческой недвижимости, на первый взгляд, весьма плачевна с точки зрения инвесторов. Снижение средней арендной ставки с 2014 по 2017 гг. составило 30%, если рассматривать все объекты в совокупности.

Если в 2014 году торгово-офисное  помещение 1-го этажа в проходном месте, например, на 1-й линии пр. Ленина,
пр. Автостроителей можно было арендовать не менее чем за 700 руб./кв.м, сейчас арендодатели в отдельных случаях готовы уступить до 500 руб./кв.м. В то же время стоит отметить, что, как мы писали в предыдущем обзоре, сохраняются «точки активности», где вообще не наблюдается снижение арендных ставок (на момент оценки отмечаются ставки 1000-1400 руб./кв.м, в ряде случаев без учета коммунальных платежей).

Возрос средний уровень недогруза с 10 до 25%, по данным собственников офисных и торговых центров. Число потенциальных покупателей и арендаторов значительно снизилось.

В сегменте производственно-складской недвижимости наблюдается стагнация. Как говорят директоры предприятий, идет борьба за снижение издержек. Выраженного снижения объемов выпуска по большинству производственных предприятий нет, но и роста не предвидится. Развитие инновационного кластера в промзоне Димитровграда пока остается на стадии проектов, поэтому и движения на рынке зданий и участков производственно-складского назначения не наблюдается.

Сохраняется  тенденция «расползания» торговых центров к парковке и тротуару. Владельцы торговых центров в местах высокой проходимости продолжают застройку прилегающих к первому этажу участков. Рядом с парковкой возводятся торговые павильоны. Эти новые строения получают более высокую проходимость по сравнению с торговыми точками внутри здания, особенно на верхних этажах, так как частично отсекают людской поток.  

В ряде случаев этот процесс немного напоминает строительство многоквартирных жилых домов в микрорайонах
г. Самары, когда после сдачи в эксплуатацию дома с «видом на Волгу» незамедлительно в направлении великой русской реки начинает возводиться следующий дом, перекрывающий столь замечательный обзор из окон предыдущего строения.

Но, в отличие от жилых объектов, для  торговой недвижимости, конечно, снижение инвестиционной привлекательности для внутренних помещений не столь ощутимо, а зачастую за счет синергетического эффекта даже оживляется деловая активность для объекта в целом.

Изменилась структура торговых площадей. Ранее преобладали точки по продаже промышленных товаров, где размещались как местные предприниматели, так и федеральные сети. Сейчас же больше всего так называемых «комиссионных магазинов», аптек и алкомаркетов различного вида: от розлива пива и «бистро» (фактически распивочных) до супермаркетов алкоголя. Расширяется сеть бюджетных небольших супермаркетов формата «рядом с домом», где действуют  как федеральные, так и местные игроки, перехвативших покупателей ликвидированных ныне киосков и успешно работающих в условиях снижения среднего чека при покупке продовольственных товаров. Все это – обычные приметы кризиса. Они типичны для экономики в целом, но в небольшом городе сильнее бросаются к глаза.

Общее снижение арендных ставок в торговых центрах привело к заполнению площадей развлекательными объектами, суши-маркетами, кафе и прочими объектами общепита, предприятиями сферы услуг (парикмахерские, ателье и пр.) и фитнес-центрами. Там, где ранее находились банки и страховые компании, вырастают студии развития детей и развлекательные объекты. В здании бывшего кинотеатра «Мелекесс» в районе Порта, открылся большой детский батутный центр. Но и просто пустующие площади, к сожалению, продолжают оставаться реальностью сегодняшнего дня.
 

Быстрее, стройнее, сильнее

В течение 2016-2017 гг. в Димитровграде только в Соцгороде появилось 5 новых физкультурно-оздоровительных центров. Всего на данный момент в районе действуют около 10 больших и малых фитнес-учреждений, где можно посетить тренажерные залы, студии йоги, танцевальные классы, сауну, а также приобрести здоровое питание. Почему же димитровградцы столь озаботились своей фигурой и здоровьем?

В данном случае, на наш взгляд, совпало два главных фактора. Во-первых, действительно, в обществе возрос интерес к здоровому образу жизни, особенно среди молодежи, и люди готовы платить за хорошую фигуру и бодрость духа. Во-вторых, собственники торговых центров таким образом заполняют «неликвидные» площади, а заодно заботятся о здоровье семьи и создают среду для общения своих партнеров. Поэтому третьи этажи и цокольные этажи торгово-офисных центров частично или полностью переоборудуются в физкультурно-оздоровительные центры.

Несомненно, потребитель выигрывает от усиления конкуренции, и димитровградцы имеют возможность получить фитнес-услуги довольно высокого класса за относительно небольшую плату.
 

Вместо заброшенного здания – креативное бизнес-пространство

Заметным событием начала 2018 года стало открытие нового офисно-культурного центра в Западном районе Димитровграда.

Вместо долгие годы пустовавшего после кризиса 2008-2009 гг. здания магазина «Горизонт» на проспекте Димитрова после ремонта и частичной реконструкции появился объект нового формата.

Это не просто офисный центр как конгломерат помещений с удобной стоянкой, а просторное здание с привлекательным дизайном, оригинальным конструктивным решением, конференц-залами, просторными холлами для размещения экспозиций и проведения мероприятий.

Здесь не только будут размещаться коммерческие арендаторы, но здание также станет местом проведения деловых, культурных, образовательных, просветительских мероприятий, способствующих продвижению и развитию творческого бизнеса и социально-экономической политики города и региона.

Управляющей компанией данного инвестиционного проекта  является Фонд «Ульяновск – культурная столица». По данным PR-службы Фонда, цель проекта креативного бизнес-пространства «Горизонт» – создать место для размещения творческих предпринимателей, а также пространство реализации проектов молодежи Димитровграда для жителей родного города.

Работу над созданием креативного пространства «Горизонт» в Димитровграде инициировал губернатор Ульяновской области Сергей Морозов в сентябре 2016 года, когда было принято решение о разработке концепции креативного бизнес-пространства «Горизонт» в помещении бывшего магазина на пр. Димитрова.

В июне 2017 года было подписано трехстороннее соглашение о намерениях создать креативное пространство между администрацией города Димитровграда, Фондом «Ульяновск – культурная столица» и инвестором. С этого момента начался ремонт здания, поиск резидентов и работа с молодежью Димитровграда, желающей поучаствовать в создании «Горизонта».

Сегодня «Горизонт» – это 2138 кв.м площади, 67% которой предназначены для аренды творческому бизнесу и институтам развития города Димитровграда.

Так что недаром говорят: «Нет худа без добра». В данном случае предыдущий  и сегодняшний кризисы расчистили пространство для новых проектов социальной направленности в рамках сотрудничества частных инвесторов и государства.
 

Жизнь продолжается

Несмотря на явный системный кризис, в городе сохраняются и появляются новые точки роста. Пока отложилась тема запуска Центра радиологической медицины, на который возлагалось так много надежд, а на сегодняшний день единственное явное улучшение для жителей города – это просторная стоянка у городской лыжной трассы и четырехполосная дорога от здания Центра до двухполосной улицы Курчатова. Много разговоров, но пока нет видимого эффекта от проекта Ядерного инновационного кластера. Конечно, все надеются, что это мощный задел на будущее, но пока население города постепенно сокращается, а низкий уровень цен на рынке жилой и коммерческой недвижимости отпугивает инвесторов.  

В то же время нестандартно мыслящие инвесторы находят и точки приложения, и новые источники дохода. Пусть только в местах максимальной проходимости, но продолжается ввод новых торговых  и офисных площадей. Помимо упоминавшегося ранее роста числа физкультурно-оздоровительных и детских развлекательных объектов, запуска офисно-культурного центра, в самом конце 2017 года открылся гипермаркет «Ермак» на проспекте Ленина.

Пустующие площади перепрофилируются.
В новых жилых кварталах появляются магазины и предприятия сферы услуг. Владельцы ведущих производственных компаний города, по их словам,  разрабатывают проекты и планируют расширение производства. Так что не стоит говорить о нокауте рынка коммерческой недвижимости, он готовится к подъему и ждет новых возможностей, чтобы их использовать.
 

Более подробные ежеквартальные обзоры по жилой и коммерческой недвижимости Ульяновска
и Димитровграда заказывайте в редакции по тел. 41-48-18, e-mail: 414818@ul.real-estate.ru