10 января 2022 года вступили в силу изменения, внесенные в статью 7 Земельного кодекса РФ, касающиеся порядка установления правового режима для земельных участков.

Изменения устраняют имевшую место на законодательном уровне неопределенность относительно обязанности правообладателя земельного участка документально оформить предоставленное ему право по выбору основного и вспомогательного вида разрешенного использования.

Теперь основной вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Градостроительным кодексом РФ предусмотрено, что выбор основных и вспомогательных видов осуществляется лицом самостоятельно, без получения дополнительных разрешений и согласований, но до 10 января четких требований по документальному оформлению такого «выбора» не было.

В связи с этим обстоятельством значительная часть землепользователей избежала административной ответственности.

Это, конечно, не коснулось правоприменения в отношении условно разрешенных видов использования или видов использования, которые не предусмотрены в соответствующих территориальных зонах вообще.

Нужно понимать, что нарушение правового режима использования земельных участков, к сожалению, становится все более частым явлением.

С одной стороны, это признак роста экономической активности землепользователей, что ведёт к развитию региона. С другой, это показатель недобросовестности землепользователей, не стремящихся к открытому и прозрачному ведению бизнеса.

В октябре 2020 Конституционный суд года признал частично не соответствующей Конституции часть 1 статьи 8.8 КоАП РФ, предусматривающую ответственность за нецелевое использование земельных участков.

В связи с этим Управление, как и все территориальные органы Росреестра, было вынуждено существенно скорректировать правоприменительную практику.

Данные изменения коснулись всех сформированных земельных участков, в отношении которых возникли права. Таким земельным участкам присвоен кадастровый номер, определены их характеристики – адрес, площадь, категория, вид разрешенного использования, кадастровая стоимость и т.д.

Согласно Земельному кодексу правообладатели земельных участков обязаны использовать принадлежащие им земельные участки в соответствии с установленным для них правовым режимом. Правовой режим определяется категорией земли и видом разрешенного использования.

Правообладатель земельного участка совершит правонарушение, если будет использовать земельный участок способами, отличными от вида разрешенного использования, внесенного в ЕГРН. За это предусмотрена административная ответственность, выраженная в форме штрафа, установленного в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Для граждан, индивидуальных предпринимателей, должностных лиц и организаций размеры штрафа определены частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ.

Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то используются «готовые» размеры: для граждан в размере от 10 000 до 20 000 рублей; должностных лиц и ИП – от 20 000 до 50 000 рублей; юридических лиц – от 100 000 до 200 000 рублей.

Также стоит отметить, что факт привлечения к административной ответственность не освобождает нарушителя от необходимости устранения выявленного нарушения.

Предписания, выдаваемые государственными инспекторами Управления, обязывают нарушителей совершить действия по устранению нарушений: привести фактическое использование земельного участка в соответствии с установленным для него правовым режимом или соответствующим образом изменить установленный вид разрешенного использования земельного участка, если это возможно.

Срок устранения нарушений указывается в предписании.

За неисполнения предписаний предусмотрена отдельная административная ответственность, причем дела данной категории рассматриваются уже в судебном порядке.

С целью недопущения нарушений земельного законодательства землепользователям необходимо знать о правовом режиме принадлежащего им земельного участка: вид разрешенного использования и категорию земельного участка.

Также следует отметить, что все земли в границах городских и сельских населенных пунктов отнесены к соответствующей категории – «земли населенных пунктов».

Технические характеристики как категория земель и вид разрешенного использования правообладатель может найти выписки из ЕГРН или на публичной кадастровой карте Росреестра.

Описание каждого вида разрешенного использования прописаны в Классификаторе, утверждённым приказом Росреестра № П/0412 в 2021 году. С ним можно ознакомится как на официальном сайте Росреестра, так и во всех справочно-правовых системах в сети Интернет.

Классификатор дает представления о всех возможных видах разрешенного использования и их содержании.

Чаще всего наименование вида разрешенного использования является, что называется «говорящим», и уже дает некое представление о том, как можно, а как нельзя использовать земельный участок.

Например, многим будет понятно, что такой вид разрешенного использования как «для индивидуального жилищного строительства» позволяет размещать на участке индивидуальный дом с надворными постройками, но не разрешает построить на нем АЗС или СТО.

Правилами землепользования и застройки муниципальных образований устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны, где и отражены виды возможного использования земельных участков, характер застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Правила застройки и землепользования с градостроительными регламентами и картами территориального зонирования размещены на сайтах муниципальных образований.

Информацию о том, в какой территориальной зоне расположен Ваш земельный участок и каковы предусмотренные для него виды разрешенного использования, можно уточнить в администрациях муниципальных образований.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть трех видов:

1) основной;

2) условно разрешенный;

3) вспомогательный, допустимый только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования гражданами или частными организациями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно внесенным изменениям выбор иного основного вида разрешенного использования оформляется посредством подачи заявления об изменении характеристик земельного участка в части основного вида разрешенного использования в ЕГРН.

Изменения данной характеристики осуществляется Управлением бесплатно, в течение 5 рабочих дней с момента поступления документов.

Самостоятельное изменение основного вида разрешенного использования на другой или его дополнение возможно в случаях, предусмотренных градостроительным регламентом, соответствующим для территориальной зоны, в которой размещен земельный участок.

Получение разрешения на условно разрешенный вид использования, как и ранее, требует согласительных процедур, проводимых на уровне органов местного самоуправления, и самостоятельно землепользователями выбираться не может. Получение такого разрешения также требует обязательного внесения сведений о нем в ЕГРН, в противном случае изменение характера фактического использования земли повлечет возникновение административного правонарушения.