В каких случаях необходимо согласие супруга, чтобы совершить сделку с недвижимым имуществом
Как оформить разрешение супруга на продажу недвижимости? Вопрос активно обсуждается, как на форумах покупателей жилья, так и среди профессионалов. Необходимость такого согласия неоспорима, но в какой форме оно должно быть оформлено? Обязательно ли его нотариальное заверение? И какие проблемы могут возникнуть при его отсутствии? Попробуем в этом разобраться.
Что гласит закон?
Первым делом открываем Семейный кодекс РФ и смотрим статью № 35. В п.2 сказано, что, когда один из супругов совершает сделку, распоряжаясь чем-либо из совместно нажитого имущества, наличие согласия второго предполагается по умолчанию. Данный пункт трактуется однозначно: для заключения сделки документ о согласии на неё второго супруга не требуется вообще. Но не всё так просто… В следующем, 3-м пункте той же 35-й статьи, говорится о том, что сделки, требующие госрегистрации или нотариального заверения, в том числе и сделки по распоряжению (продаже, дарению и т.д.) недвижимым имуществом, должны сопровождаться письменным согласием супруга, заверенным у нотариуса. Иначе, второй супруг получает право оспорить данную сделку в суде.
Данное положение Семейного кодекса не совпадает с положениями закона, по которому с 2013 года Госреестр перестал регистрировать сделки с недвижимостью. Теперь этот орган регистрирует право собственности на недвижимое имущество. В результате возникшего разночтения на какое-то время оказались дезориентированы не только обычные граждане, но и сотрудники регистрационной службы. Был период, когда для регистрации прав нового владельца в Росреестре не требовалось предоставлять документы о согласии на сделку со стороны супругов. Но затем от продавцов стали требовать нотариально заверенный документ.
Имеющиеся несоответствия разных пунктов и статей законов вызывают большое количество судебных разбирательств с неочевидным исходом по сделкам, которые можно совершать только с согласия супруга. Можно выделить группу ситуаций, когда степень риска становится неприемлемой и рекомендуется заранее получить согласие супруга на сделку и заверить его у нотариуса. Рассмотрим их подробнее.
Когда нотариально заверенное согласие супруга необходимо?
Прежде всего, такой документ необходим, когда предстоит сделка с объектом недвижимости, нажитом после заключения брака, то есть относящимся к категории «совместно нажитого имущества». 
Поэтому юристы рекомендуют при составлении брачного контракта, заранее оговорить порядок получения от супруга согласия на такую сделку.
Второй ситуацией, когда необходимо получить письменное и заверенное согласие супруга, является сделка, совершаемая одним из супругов, и действительная только в случае нотариального заверения. Это касается не только недвижимого, но и любого другого имущества. Критерием здесь служит два фактора: совместное владение и требование нотариального заверения заключаемой сделки. Закон предусматривает обязательное заверение нотариусом договоров пожизненного содержания на иждивении и договоров ренты.
Кроме того, наличие нотариально заверенного документа о согласии супруга обязательно при сделках подлежащих обязательной государственной регистрации. А это – практически все сделки касающиеся распоряжения недвижимостью.
Таким образом, большинство сделок по недвижимости в настоящее время не могут быть оформлены без нотариально заверенного согласия второго супруга. Поэтому получить его рекомендуется ещё на стадии планирования такой сделки.
Как оформляется согласие у нотариуса?
Тут всё достаточно просто. К нотариусу должен лично обратиться именно тот из супругов, от которого требуется согласие. Из необходимых документов – только паспорт и свидетельство о браке.
В документе обязательно прописывается характер сделки, одобряемой супругом и её конкретный объект с указанием соответствующих характеристик. Есть одна тонкость – до полного завершения сделки и регистрации её в Росреестре супруг может отозвать своё согласие на неё. Документ об отзыве также должен быть заверен нотариально. Если такой документ предоставляется в Росреестр вовремя, то есть до завершения процесса регистрации сделки, она блокируется.
В настоящее время на рассмотрении Госдумы находится законопроект, который предусматривает возможность оформления согласия второго супруга на сделку с недвижимым имуществом непосредственно в Росреестре, его сотрудниками при регистрации сделки. Будет ли этот законопроект принят и когда именно – пока неизвестно.
По материалам: Reality Great
