Как «расшифровать» кадастровый паспорт земельного участка?

Словосочетание «кадастровый паспорт» слышали многие, но что оно значит, а главное — чем этот паспорт отличается от «кадастрового плана», ясно далеко не всем. Так что попробуем разобраться.

Кадастровые паспорта в нашей стране появились сравнительно недавно. С марта 2008 года, после того, как ФЗ №221 вступил в силу, были введены оба понятия: «кадастровый паспорт» и «кадастровый план». Но есть небольшая не стыковка – «кадастровым планом» пользовались и до вступления в силу закона.

Получается, что вопрос лишь во времени получения документа. Если он получен, начиная с марта 2008 года, то это кадастровый паспорт, а если до — кадастровый план (КПЗУ). Что касается понятия кадастрового плана в контексте нового закона, то им называют часть кадастрового паспорта. То есть его нельзя использовать для регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Получается следующая картина: кадастровый паспорт, выданный с 01.03.08 — это правильный, действительный документ, кадастровый план, выданный со 01.03.08 — также правильный и действительный документ. Но в настоящее время право собственности регистрируется на основании кадастрового паспорта. И единственным кадастровым документом учета в настоящее время считается кадастровый паспорт. Кадастровый план постепенно уходит в прошлое, несмотря на полную юридическую силу.

При этом и первый, и второй документ представляет собой выписку из госкадастра с отражением всех характеристик данного земельного участка.

Ровно через год после вступления в силу ФЗ №221 начала функционировать Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии, именуемая также Росреестром. Получается, что кадастровые паспорта, выданные до 01.03.2009, должны быть с указанием Федерального агентства объектов недвижимости. Если же кадастровый паспорт получен после наступления этой даты, в нем уже значится Росреестр.

Так, разберемся подробнее с кадастровым паспортом (дальнейшая информация касается именно его, поскольку в настоящее время собственники участков получают этот документ). Кадастровая палата формирует бланк каждого кадастрового паспорта. Росреестр же визирует этот документ и передает на руки собственнику.

Кадастровый паспорт содержит 4 раздела (В1, В2, В3, В4).  В части В1 описываются основные свойства земельного участка, В2 содержит непосредственно план участка, В3 указывает части, либо обременения (при их наличии), В4 содержит планы составных частей участка, если они есть.

В случае, когда участок не разделен на части и у него нет никаких обременений, заполненными будут лишь первые два раздела. Когда кадастровый паспорт делают на участок без межевания, в нем заполняется лишь первый раздел. Такой кадастровый паспорт будет вполне законным и действительным, но при покупке земли с заполненным только первым разделом паспорта, покупатель должен поинтересоваться, по какой причине его не отмежевали.

Как читать кадастровый паспорт?

Бланки кадастровых паспортов, естественно, заполняются в соответствии с определенным алгоритмом. Бланк состоит из граф, пронумерованных как горизонтально, так и вертикально. В каждой графе вносится определенная информация. Некоторые графы вполне понятны для обычного человека, но есть и такие, которые могут показаться полной бессмыслицей.

 7-я графа на первый взгляд очень простая — в ней указывают адрес участка. Несколько сложнее, если точного адреса у него нет (как это часто бывает за пределами населенного пункта). Тогда в 7-й графе допускают описание места расположения участка в простой форме (например, 25 метров на север от 15 дома по улице Ленина) и т.д.

Особую сложность для понимания составляет 8-я графа с указанием категории земли на участке. Категория на самом деле указана в строке 8.1, на которую сразу внимания не обращают.

Кадастровая стоимость участка (с нее будет считаться налог), а также удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) (специальный термин, используемый для определения кадастровой стоимости, исходя из размеров участка) заносятся, соответственно в 12 и 13 графы.

14-я графа указывает, какая система координат была использована в данной местности для ведения учета. Система координат может использоваться местная, а может государственная (а еще может быть указана дата принятия используемой системы).

15 графа определяет право собственности (наименование или ФИО собственника, название правоустанавливающего документа, его номер и дата). В этой же графе указывается, является ли данный объект целым, либо находится в долевой собственности. Если в этой графе значится 1/1, это значит, что собственник у участка один, если ½, то 2 и т. д. По этой «дроби» можно четко понять количество владельцев участка. Когда размеры долей у собственников разные, дроби могут быть другими: «2/3+1/3» и т. д.

В 16 графе может стоять отметка, пугающая своей формулировкой «границы земельного участка не установлены...» Этот пункт ни собственника, ни возможного покупателя пугать не должен, даже в такой «страшной» формулировке. Подобное сообщение говорит лишь о том, что участок не отмежеван.

Особого внимания заслуживает третий раздел (обременения). Это слово многих вводит буквально в ступор. Но значение данного термина те такое уж страшное — это просто право третьих лиц на пользование участком. Пользователем может быть государство (газовая труба, электрическая опора на участке) или частная организация. Неприятность подобного обременения может быть связана лишь с тем, что владелец участка обязан беспрепятственно допускать к чужим объектам специалистам по обслуживанию и иных лиц по весомым причинам. Вариантов тут может быть масса, и не все они приятные. Так что пугаться этого пункта не следует, а вот разобраться, как положено, чтобы понять, кто, зачем и в какое время может расхаживать по участку, не помешает.

По материалам: Круг советов