Как банкротство физического лица может повлиять на сделку с недвижимостью

Напомню, что с 1 октября 2015 года вступил в силу закон о банкротстве физических лиц (Закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») и началось рассмотрение Арбитражными судами заявлений граждан о признании их банкротами.

За период с 01.10.2015г. по 17.05.2016г. в Арбитражный суд Нижегородской области подано около 300 заявлений о признании граждан, в т.ч. индивидуальных предпринимателей, банкротами. По моим подсчетам около 90 % таких заявлений поданы самими гражданами – должниками.

Очевидно, что многие граждане ждали и «готовились» к данной процедуре, поскольку она позволит им с минимальными потерями списать огромные долги перед банками и другими кредиторами.

Заявить о признании гражданина банкротом можно, если требования к нему составляют не менее чем 500 000 рублей и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев. Заявителем может выступать как кредитор гражданина, так и он сам. Равным образом может быть признан банкротом и индивидуальный предприниматель.

Основным вопросом при применении данной процедуры будет судьба имущества должников, как имеющегося на момент банкротства, так и то имущество, сделки, с которым были совершены до начала процедуры.

Какое имущество не может быть изъято у банкрота:

1) единственное жильё должника, а также земельные участки, на которых оно расположено;
2) предметы домашней обстановки и обихода;
3) вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.);
4) имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто МРОТ;
5) племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птицы, пчёлы, корма, а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания (используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности);
6) продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;
7) топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;
8) средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
9) призы, государственные награды, почётные и памятные знаки.

Таким образом, если залоговое имущество входит в этот перечень, то его нельзя изъять, равно как и, очевидно, объект недвижимости, если он является единственным местом для проживания.

(!) Однако следует учитывать, что «неприкасаемости» единственного места для проживания лишены объекты недвижимости, находящиеся в ипотеке. Согласно ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него, в соответствии с законодательством об ипотеке, может быть обращено взыскание.

Таким образом, на чаше весов оказываются два конституционных права: право должника на жилище и право кредитора на исполнение судебного решения. Исключение из безусловного иммунитета на обращение взыскания на единственное жилое помещение ипотечных объектов смещает акцент в сторону кредитора, что неминуемо подталкивает должника к разнообразным махинациям со своим имуществом. Речь идёт о том, когда должник намеренно ещё до возбуждения исполнительного производства и процедуры банкротства начинает «избавляться» от принадлежащего ему имущества. Очевидно, что «избавиться» от жилого помещения, находящегося в залоге, весьма проблематично. Должнику – потенциальному банкроту остается «пристраивать» остальное имущество, если оно имеется у него или его супруга.

Как происходит процедура реализации имущества гражданина – банкрота.

Реализация имущества состоит из нескольких этапов:

1 этап. Финансовый управляющий проводит опись и оценку имущества должника. На этом этапе устанавливается перечень имущества, которое можно реализовать, а также имущество, не подлежащее реализации.

В ходе процедуры банкротства должника могут быть оспорены сделки должника по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве (подозрительные сделки и сделки с предпочтением), в том числе сделки, совершенные супругом должника-гражданина в отношении имущества супругов, по основаниям, предусмотренным семейным законодательством.

2 этап. Финансовый управляющий представляет в суд положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества (с указанием начальной цены продажи имущества).

3 этап. Проходит непосредственно процесс продажи имущества.

4 этап. Если вырученных денег от продажи имущества не хватит на покрытие долгов, банкрот освобождается от своих обязательств перед кредиторами на основании п. 3 ст. 213.28 Закона о банкротстве.

(!) Таким образом, именно на первом этапе происходит оценка финансовым управляющим всех сделок должника и членов его семьи с целью выявления возможности увеличения конкурсной массы.

Какие сделки должника могут быть оспорены:

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

3. Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

* сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;

* сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

* сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

* сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки.

Важно понимать, что в случае признания сделки недействительной, все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества.

(!) Подводя итоги вышесказанному, на текущий момент Закон о банкротстве добавил еще одно основание, по которому необходимо проверять «чистоту сделки» купли – продажи имущества – это наличие заявления о банкротстве продавца или его супруга. К сожалению, до момента подачи заявления в Арбитражный суд проверить «намерение» стать банкротом у гражданина никак нельзя. Единственная рекомендация, работающая в данном случае, проявлять разумную осмотрительность в случае низкой цены покупаемого имущества (равно как и приобретаемого по любой иной сделке или получаемого в качестве отступного), будь то объект недвижимости, движимое имущество или имущественное право.

Источник: Полезная площадь