Что теперь будут строить на деньги дольщиков?

3 июля 2016 года Президент РФ подписал Федеральный Закон № 304, вносящий существенные правки в закон «Об участии в долевом строительстве». Документ достаточно увесист, и разобраться в нём с первого раза рядовому гражданину непросто. Выясним, как именно нашумевшие изменения призваны защитить простых граждан от недобросовестных строителей и, самое главное, на что теперь могут тратиться деньги дольщиков.

Photo: riquif

Открытость и гласность в деле многоэтажного строительства

Документ, о котором не говорил только ленивый, по большому счёту, должен был появиться давно. В больших и малых городах России проблема беглого застройщика не нова. Истории о том, что застройщик собрал с дольщиков огромные деньги, а потом попросту исчез, уже давно никто не воспринимает как «страшилки» с рынка недвижимости — это суровая обыденность. Но теперь степеней защиты финансовых ресурсов народонаселения, которые застройщик намерен использовать в деле возведения многоэтажки или комплекса многоэтажек, – достаточно. Напомним, каковы они. Изменениями в законе предусмотрены:

• Более жёсткие требования к уставному капиталу застройщика: его величина теперь напрямую зависит от возводимых квадратных метров.
• Создание компенсационного фонда, который подстрахует участников долевого строительства, если застройщик не справится с принятыми на себя обязательствами.
• Аккумулирование средств дольщиков на счетах эскроу в банках, а не на счетах строительных компаний.
• Повышенные требования к проектной документации, которая должна быть размещена не только на сайте строительной компании, но и в печатных средствах массовой информации. Причём, официальных. Иногда Минюст, проверяя деятельность той или иной строительной компании, требует предоставить полный отчёт, аргументируя это тем, что сайт компании может быть взломан, или же неизвестный вирус «сожрёт» всю нужную информацию, а восстанавливая проектную документацию, застройщик может, пользуясь случаем, внести свои изменения. А информация на бумажном носителе – тот запасной парашют для созаёмщика, который не даст его облапошить. Если изменения в проектную документацию вносятся, то участники долевого строительства всё это могут увидеть.

Но самое главное — в договоре долевого участия, который подлежит обязательной госрегистрации (и который обязан заключить каждый из созаемщиков), отражаются все нюансы вашего будущего жилья — от и до — в соответствии с проектной документацией. Поэтому, заключая договор и подписывая его, внимательно изучите эту самую проектную документацию.

 Photo: Bruce Guenter

Куда и на что? 

Статья 18 закона теперь достаточно подробно расписывает, куда и на что застройщик может потратить деньги созаёмщиков. Более того, там же поясняется, когда он вправе привлекать денежные средства, а когда нет. Внимательно изучив статью, можно корректно и грамотно задавать вопросы строителям, если, на ваш взгляд, работа встала.

Начнем с того, что любое строительство не может быть начато без подготовки проектной документации, прохождения ею экспертизы, строительства новых или реконструкции имеющихся систем жизнеобеспечения, их подключения к городским сетям. Если застройщик потратил свои средства на эти цели, он может возместить свои расходы вашими финансовыми потоками. Это законно — строят всё-таки вам.

Застройщик может потратить деньги дольщиков на приобретение у муниципалитета или иного собственника земельного участка, на котором предполагается вести строительство, с дальнейшим оформлением всей необходимой документации. Или возместить деньгами созаёмщиков свои траты в части решения земельного вопроса.

Photo: Sonia Belviso

Средства соинвесторов могут быть потрачены на строительство дома и объектов, к нему прилегающих. Самое интересное, что упомянутые объекты – зачастую это объекты коммунального хозяйства – могут быть переданы в собственность дольщиков. И эти доли будут у каждого участника строительства соразмерны занимаемой им жилой площади. А потом новосёлы будут обязаны исправно платить с них налоги и участвовать в содержании их надлежащим образом. К комхозяйству относятся — электрохозяйство, трансформаторные подстанции, установки водоснабжения и водоотведения, котельные установки, устройства для топливоподачи и другие объекты, предназначенные для обеспечения потребителей коммунальными услугами.

Ещё один вариант трат — тоже законный — когда деньги созаёмщиков тратятся на строительство социальных, транспортных и инфраструктурных объектов, которые затем по Договору о развитии застроенных территорий и исполнению обязательств по этому договору (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ) безвозмездно передаются муниципалитету. С новыми поправками эти траты признаны целевыми. Напомним, что раньше строить школы, сады, поликлиники и прочие социальные объекты застройщик на деньги дольщиков по закону не мог, хотя в Договоре о развитии застроенных территорий перечень таких объектов был обязательно указан, а вот источник финансирования — нет.

Оба случая обязательно находят отражение в проектной документации. Именно поэтому её следует изучать тщательно, чтобы понимать, на что, в прямом смысле, вы подписываетесь.

 Photo: Matt Brown

Как известно, застройщики довольно часто кредитуются в банках, и если часть вложенных вами в строительство средств была использована для погашения процентов по кредиту или самого кредита, противозаконного в этом ничего нет. И для госрегистрации договоров участия в долевом строительстве ваши средства также могут быть использованы.

Что ещё?

Средства участников долевого строительства теперь будут аккумулироваться на счетах банков, которые имеют право на размещение депозитов федерального бюджета (тот самый эскроу счёт). Тут мнения обывателей сильно расходятся: одни считают нововведение правильным, так как строитель, предчувствуя своё разорение, не убежит с чужими деньгами в своём кармане за границу. Другие  уверены, что это поддерживает банковский сектор страны и работает в минус застройщику. Третьи задают резонный вопрос: а не увеличат ли строители маржу? Всё-таки обслуживание банковского счёта тоже стоит денег.

Но, кажется, самое главное в законе даже не это: застройщик теперь не будет иметь права требовать с созаёмщиков денег для скорейшего завершения строительства, если в отношении него «работает» процедура банкротства, если арбитражный суд приостановил деятельность строительной компании или если сам застройщик запустил механизм «самоликвидации», то есть признания себя банкротом.

Photo: oatsy40

Поправки в закон вступают в силу не одновременно: некоторые из них – с момента опубликования документа, другие — с 1 января 2017 года, третьи – с 1июля 2017 года. Всё, что касается изменений и нововведений в плане расходования средств дольщиков – с 1 января 2017 года.

Опыт

Александр Третьяков, 48 лет, владелец квартиры, купленной по ДДУ

«Я пожалел, что поучаствовал. Подкупила цена – при долевом строительстве она гораздо ниже цены готовой квартиры. В итоге — масса недоделок, «просрочка» по сдаче квартиры и качество выполненных работ на «тройку». Сейчас судимся. Может, что-то и выиграем, тогда своими силами будем достраивать и перестраивать. А многие ещё на стадии котлована подписали договор купли-продажи — вот этим вообще не повезло».

По материалам KNOW REALTY