Проверка документов при покупке квартиры: юридическая чистота
Проверка документов при покупке квартиры – это сложный и ответственный этап сделки с недвижимостью. Проверка юридической чистоты квартиры является обязательной процедурой, без нее вся сделка подвергается огромному риску. Пренебрегая проверкой, вы рискуете либо приобрести проблемное жилье, либо вовсе лишиться квартиры.
Документы при покупке квартиры лучше всего проверять с помощью профессионала: только человек, получивший юридическое образование, компетентен в подобных вопросах. Зачастую сотрудники агентств не имеют необходимых знаний и опыта, а также редко несут ответственность перед покупателем за последствия сделки с недобросовестным продавцом. Однако в крупных агентствах недвижимости работают штатные юристы, и в этом случае всегда можно рассчитывать на квалифицированную помощь.
Привлечение компетентного специалиста поможет вам сэкономить массу времени и существенно снизит риски попасться на удочку мошенников. Cамостоятельная покупка квартиры, а значит – и самостоятельная проверка документов, вполне осуществимы, однако для этого вам необходимо запастись терпением и приготовиться к сложной кропотливой работе.
Покупка квартиры: какие документы нужны
Список документов, которые обязательно нужно проверить при покупке квартиры, может варьироваться в зависимости от разных факторов: формы собственности на квартиру, покупается ли за наличные или берется ипотека и т.д. Основной перечень документации, необходимый для проверки, обычно неизменен.
Список обязательных документов для купли-продажи квартиры:
- Паспорта всех собственников квартиры.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
- Подтверждение права собственности продавца на квартиру.
- Разрешение органов опеки и попечительства.
- Нотариально заверенное согласие супруга.
В первую очередь, посмотрите паспорта всех собственников квартиры, особенное внимание уделите документам продавца. Подлинность паспорта можно проверить с помощью специального сервиса на официальном сайте ФМС, запросив справочные данные. Либо можно обратиться непосредственно в местный паспортный стол.
Ситуация может быть усложнена, если от имени продавца действует представитель. В этом случае очень внимательно проверьте его доверенность. Она обязательно должна быть заверена у нотариуса. Обратите внимание на то, имеет ли право представитель получать деньги от покупателя или же он уполномочен только вести переговоры и подписывать договор.
Следующий этап проверки квартиры на юридическую чистоту – изучение свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру. Данное свидетельство оформляется на специальном бланке Росреестра.
В качестве документа, подтверждающего право собственности владельца на квартиру, может быть принят договор купли-продажи квартиры, приватизации, дарения, свидетельство, подтверждающее вступление в права наследования.
В случае, если владельцем квартиры или доли является несовершеннолетний ребенок, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Нотариально заверенное согласие супруга требуется, если квартира приобреталась в браке. Оно необходимо, даже если супруги разведены к моменту продажи жилья. Если супруг умер, то понадобится свидетельство о его смерти. Нужно отметить, что при наличии брачного договора согласие не нужно. Также оно не требуется, если квартира подарена или унаследована.
Проверяя документы перед покупкой квартиры, будьте предельно внимательны. Посмотрите, все ли страницы документа на месте, нет ли исправлений. Если исправления имеются, то они должны быть подтверждены нотариально. Тщательно проверьте даты, все подписи и печати должны быть четкими и читаемыми. Всегда требуйте подлинники, а не копии.
Как проверить историю квартиры
Задача с проверкой квартиры перед покупкой усложняется, если жилье много раз переходило из рук в руки. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним (ЕГРП) позволит вам проверить историю приобретаемой квартиры. В данном реестре отражены все сделки с 1998 года.
Вы можете проследить, сколько раз менялся собственник, арестовывалось ли имущество, имеется ли в данный момент запрет на заключение сделок. Если собственники квартиры часто менялись, а жильцы не задерживались надолго – то это должно насторожить будущего покупателя.
Важно помнить, что срок признания сделок с недвижимостью недействительными – 3 года. Если в течение этого срока данное жилье не было предметом судебных споров, то беспокоиться не о чем. Если такой спор случился, то требуйте у владельца судебного решения. В случае, если решение еще не вынесено, нет смысла приобретать данную квартиру до вынесения окончательного решения суда.
Суд может признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, если окажется, что предыдущие сделки с этим жильем заключались с нарушением закона.
Права третьих лиц на квартиру
Данный этап проверки документов при покупке квартиры один из важнейших. Не так редки случаи, когда через некоторое время после вселения в новое жилье владельцы теряли квартиру. Граждане, прописанные в квартире, но не проживавшие в ней, внезапно появляются и предъявляют свои права на жилье. Чаще всего суд признает сделку купли-продажи квартиры недействительной, и в этом случае новоиспеченный хозяин вынужден вернуть жилье.
Обычно третьи лица, о которых умалчивают продавцы, – это люди, отбывающие срок в местах лишения свободы, находящиеся на лечении в психоневрологических больницах, находящиеся в далеких экспедициях, пропавшие без вести.
Проверить наличие третьих лиц, имеющих права на квартиру, можно, потребовав расширенную выписку из домовой книги. В ней должны быть указаны все зарегистрированные в квартире граждане, а также отмечено – сохранят ли они право проживания после продажи недвижимости.
Закон оговаривает право пожизненного проживания в квартире определенной категории лиц, даже если у квартиры сменился собственник, и этих людей невозможно выписать даже по решению суда.
Тщательно изучить документы при покупке жилья и проверить квартиру на юридическую чистоту самостоятельно может любой взрослый адекватный человек. Важно запастись терпением и быть предельно внимательным. Не стесняйтесь быть настойчивым и требуйте все необходимые документы.
По материалам http://ntn.ru
