Как перевести жилое помещение в нежилое

Уже никому не кажется странным расположение офисов, парикмахерских, кафетериев и прочих заведений на первых этажах многоквартирных домов. Можно найти множество причин этому процессу, но главное – переоборудование и перевод в нежилое помещение порой намного целесообразнее по экономическим мотивам, чем постройка абсолютно нового здания.

Необходимые условия

Прежде чем приступить к процессу перевода жилого помещения в нежилое, необходимо обратить внимание на некоторые рекомендации, которые впоследствии придется соблюсти:

1. Квартира должна быть освобождена от проживающих. Иными словами, в такой квартире никто не должен быть прописан или зарегистрирован на постоянной основе. Всем жильцам необходимо выписаться, поскольку прописку в нежилых помещениях по закону иметь запрещено и невозможно, соответственно, для перевода его придется освободить.
2. В обязательном порядке помещение должно иметь собственный вход/ выход на улицу. По нормам Жилищного Кодекса (статья 22) недопустим вход в нежилое помещение через территорию общего пользования, то есть через подъезд. В некоторых случаях допустим перевод жилого помещения в нежилое, если возможно создание такого входа при наличии некоторых условий, например, имеется комната с окном, которое можно переделать под дверной проем и вход, соответственно.
3. Квартира должна быть переведена в нежилое помещение только полностью. Частичный перевод недопустим, равно как и доля в ней.
4. Данная недвижимость должна быть полностью освобождена от всяких обязательств. Иными слова, она не должна находиться в залоге или под арестом, а также на момент перевода являться предметов спора двух хозяйствующих субъектов.
5. Самый простой способ перевода жилого помещения в нежилое в том случае, если оно находится на первом этаже, но и другие этажности возможны, если соблюдены условия. Необходимо убедиться, что и нижние этажи также имеют статус нежилых помещений, тогда проблем с переводом быть не должно.
6. Помещение, предназначенное для перевода не должно находиться в здании, готовящемся к сносу или в аварийном доме.

Есть и дополнительные сложности, которые могут возникнуть у собственника жилья, намеревающегося перевести его в нежилое помещение:

1. Данная квартира не имеет доступа к основным инженерным коммуникациям.
2. Квартира расположена в доме, который признан законом объектом культурно-исторического наследия.
3. Здание на момент перевода находится в неудовлетворительном техническом состоянии и требует незамедлительного ремонта.

А стоит ли переводить

На самом деле, перевод жилого помещения в нежилое в некоторых случаях вовсе необязателен, как думают многие. Например, в квартире, которая является жилой, можно заниматься предпринимательской или любой профессиональной деятельностью с тем условием, что это не будет мешать остальным собственникам жилья, в том числе и соседям. Предприниматель при этом должен быть зарегистрирован именно в этой квартире, где он осуществляет предпринимательскую деятельность. Наконец, помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам и не находиться в аварийном состоянии.

Порядок действий

Если человек не знает, как перевести жилое помещение в нежилое быстро, грамотно и на законных основаниях, необходимо запомнить лишь три этапа. Все они последовательно идут друг за другом.

Этап 1. Первый шаг. На этом этапе необходимо собрать все необходимые документы, с которыми потом надо обратиться в межведомственную комиссию для запроса на осуществление соответствующего перевода. Кстати, нередко в некоторых квартирах бывшие собственники самостоятельно проводят перепланировку квартиры. Очень важно узаконить перепланировку до того, как собственник отнесет документы в соответствующий орган. Собирать документы может только непосредственно собственник (или один из них), а также его доверенное лицо.

Документы:

• Поэтажный план помещения и экспликация. Для начала надо получить доверенность на получение соответствующих документов, которую выдадут в Департаменте управления имуществом. Там потребуется написать заявление и предоставить паспорт (нотариально заверенную копию, если действует доверенное лицо), свидетельство о регистрации права собственности, в некоторых случаях также могут попросить предоставить договор основания на помещение. С доверенностью необходимо подойти в БТИ, где нужно заказать экспликацию и поэтажный план здания. Пакет документов такой же, как и для Департамента управления имуществом. Срок получения этого документа до 1 месяца.
• Технический паспорт с техническим планом помещения. Его также необходимо заказать в БТИ. Кроме того, даже при наличии технического паспорта, которому более 3 лет, его также необходимо обновить.
• Заключение пожарного надзора. Очень важный документ, который необходимо получить в Управлении Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС. Для этого необходимо посетить это учреждение, где требуется написать заявление установленного образца. После этого работник службы выезжает на место той квартиры, которая планируется к переводу и осматривает его. По окончанию он сообщит, когда можно будет получить необходимое заключение. Если в заключении будут указаны проблемы, в связи с которыми помещение не может быть использовано соответствующим образом, то можно все исправить и попытаться получить положительное заключение вновь.
• Заключение санитарно-эпидемиологического надзора. Его выдает СЭС. Для этого необходимо подойти в Санитарно-эпидемиологическую станцию и также написать заявление на вызов специалиста. При соответствии санитарным нормам заключение будет положительным.
• Справка ДЕЗ. Этот документ содержит сведения о других квартирах или иных помещениях, находящихся на одном с данной недвижимостью этаже. Эту справку можно получить в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК и т.д.).
• Согласие соседей. Этот документ получить порой сложнее остальных. Необходимо собрать собственников (не всех прописанных людей!) жилья. На собрании должно присутствовать не менее 50% собственников, и тогда все решения собрания будут считаться законными. В жилых помещениях не допускается изменение формы собственности без согласия большинства собственников. Если минимум 2/3 собравшихся собственников будут согласны, то составляется протокол, где согласившиеся должны поставить свою подпись о соответствующем решении.
• Техническое заключение. Оно также выдается в управляющей компании. В нем будет описано состояние всего дома, и главное, что это здание не относится к аварийным или не подлежит сносу.
• Выписка из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе, и она служит свидетельством того, что в квартире нет прописанных или постоянно зарегистрированных людей. Справка действует 14 суток.
• Проект на переустройство данного помещения в нежилое. Его необходимо заказать в компаниях, имеющих соответствующую лицензию.

Второй шаг. Теперь, когда все документы собраны, необходимо обратиться в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода. Там необходимо написать заявление, где указывается причина перевода. Помимо собранных документов, необходимо предоставить паспорт, свидетельство о праве собственности и договор основания. Если человек действует как юридическое лицо, то необходимо еще предоставить учредительные документы своей фирмы.

Третий шаг. В течение 45 суток комиссия рассматривает заявление и выносит свой вердикт. Протокол выдают на руки или высылают по почте в течение трех суток после принятия решения. Возможно, придется устранить некоторые недостатки и подать заявление снова.

Этап 2. Всем собственникам необходимо подойти в БТИ, в отдел приватизации жилья и написать заявление, к нему приложить некоторые копии тех документов, что были получены ранее. Специальная комиссия принимает решение о том, какова будет стоимость такого перевода и составляет соответствующий протокол. Разницу между стоимостью жилья и стоимостью перевода необходимо оплатить в банке, и только после этого можно получить протокол.

Этап 3. Всем собственникам необходимо подойти в Регистрационную палату (или в МФЦ) и приложить копии паспортов, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, протоколы комиссий. Предварительно можно оплатить госпошлину. Все собственники подписывают заявление, которое заполняет сотрудник Рег. Палаты. Заявление остается в Регистрационной палате, а собственникам выдается расписка о получении с датой. В назначенный день необходимо подойти и получить новое свидетельство о праве собственности.

По материалам "Финансовые советы"