Как подарить квартиру

Обычно квартиры дарят не только те, кому очень хочется что-нибудь подарить, но и те, кто жаждет предупредить человеческое коварство. Например, родители, которым не очень нравится жена сына. Они знают — если сыну эту квартиру подарить, то в случае развода закон делить её не позволит. Так что стоит знать тем, кто решился на такой щедрый подарок?

 Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

С чего начать?

Прежде всего, надо понимать, что квартира при дарении – это объект, который передаётся другому лицу безвозмездно. Даритель ничего не требует взамен, а одариваемый не тратит никаких средств на её приобретение.

Как правило, жилье дарят самые близкие родственники – родители, дедушки/бабушки, родные братья или сестры. Это важно иметь в виду, поскольку в этом случае одариваемый не должен платить налог в 13% от стоимости квартиры — согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового Кодекса РФ. Если же квартиру подарил дядя или крёстный, то, увы, заплатить налог придется, равно как и при продаже квартиры (если захотите сделать это ранее, чем через три года после получения её в дар). При передаче квартиры несовершеннолетнему в документах ставится подпись его официального представителя, однако реальным собственником будет оставаться именно несовершеннолетний, так что ни один представитель не имеет права совершать операции с недвижимостью, противоречащие интересам ребенка (например, дарить и продавать).

Подаренная квартира является исключительно собственностью одариваемого, и при разводе не делится, причём неважно – подарена она во время брака или до него. Полномочия хозяина распространяются вплоть до того, что муж может попросить из своей квартиры бывшую жену, несмотря на наличие у неё прописки (детей до 18 лет попросить из квартиры, естественно, нельзя, в противном случае родитель легко попадёт «под каток» службы опеки и попечительства).

Важно! Супруг может претендовать на долю даже подаренной квартиры, если за время брака они значительно увеличили её стоимость за счёт общих доходов — так говорит статья 37 СК РФ. Иными словами, если за счёт общих средств из подаренной маленькой обшарпанной квартирки сделали роскошную студию с дизайнерским ремонтом, то суд может обязать владельца выплатить компенсацию или разделить недвижимость.

Как правильно оформить дарение

Вариантов оформления дарения всего два:

• Оформить договор самостоятельно – достаточно простой и быстрый процесс, который требует лишь основных документов (паспорт и документы на квартиру) и позволяет здорово сэкономить на услугах юриста. Правда, самостоятельное оформление уместно, если вы на 100% уверены, что в будущем не появятся родственники, желающие оспорить дарственную.
• Оформить договор у нотариуса – надёжно, удобно, но дорого. Если у вас есть сомнения по поводу того, останется ли подаренная квартира у одаряемого, лучше проконсультироваться с юристом. Он сможет составить договор, который нельзя будет оспорить, и засвидетельствует, что вы были вправе дарить квартиру и были, что называется, в трезвом уме и твердой памяти.

Когда и кому нельзя подарить квартиру?

В ГК РФ существует своеобразная защита от мошенничества с квартирами, которая определяет, кому нельзя дарить квартиры. Все случаи указаны в ч. 1 ст. 575 ГК РФ:

• нельзя подарить квартиру от имени недееспособного гражданина или малолетнего лица;
• нельзя подарить квартиру сотруднику образовательной организации или соцработнику (учителю или врачу);
• нельзя подарить квартиру сотруднику детского дома или другой организации для детей-сирот;
• нельзя дарить квартиры в отношениях между коммерческими организациями;
• нельзя подарить квартиру муниципальному или государственному служащему (а также сотруднику Банка России) в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
• нельзя подарить квартиру, которая находится в ипотеке, так как формально вы являетесь собственником, но по документам не имеете права совершать операции с квартирой.

Если же о дарении квартиры, к примеру, госслужащему, станет известно, то она автоматически перейдет в государственную собственность и будет изъята у одаряемого. Всё, что можно подарить лицам из вышеперечисленного списка, не должно стоить выше 3 000 рублей.

В каких случаях можно оспорить дарственную?

Дарственная – это сделка, регулируемая гл. 9 ГК РФ. Если мы говорим о возможности оспорить сделку-дарственную, тогда необходимо доказать её ничтожность, что возможно в нескольких случаях:

• сделка не соответствует требованиям закона или отдельным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
• сделка совершилась с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);
• сделка является мнимой или притворной (ст. 170 ГК РФ);

(Важно! Договор признается ничтожным, если в нём содержится условие, по которому квартира дарится после смерти дарителя, согласно ч. 3 ст. 572 ГК РФ, или обещание подарить вещь в будущем, согласно ст. 574 ГК РФ)

• ничтожной признаётся сделка, совершенная несовершеннолетним (ст. 172 ГК РФ) или лицом, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ);
• сделка, совершенная с несоблюдением установленной законом или соглашением сторон обязательной формы сделки в случаях, когда такое несоблюдение влечёт ничтожность сделки. В соответствии со статьей 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год.

В итоге

Сам процесс дарения представляет собой простую и понятную процедуру: вы (собственник) хотите подарить квартиру родственникам или друзьям, для чего заполняете небольшой пакет документов, регистрируете сделку и всё, дело сделано. Многочисленные нюансы, перечисленные в этой статье, регулируют частные случаи – дарение квартиры больным своему лечащему врачу, уплату налога от одаряемого, если он не близкий родственник, возможность получить часть подаренной квартиры при разводе, если доказано, что за время брака её стоимость значительно выросла и т.д.

Андрей Шенин, http://knowrealty.ru