Ждем 5 лет

1 января 2016 года начали действовать новые поправки в закон о налогообложении доходов с продажи квартиры. Процент налога, как и прежде, составляет 13%. А вот срок, после которого собственник в случае продажи квартиры освобождается от уплаты налога с продажи недвижимости, изменился. Раньше можно было владеть квартирой всего 3 года и продать ее без обременений, тогда как сейчас налог с продажи недвижимости не будет взиматься, только если квартира была в собственности не менее 5 лет.

Если все же понадобится продать квартиру раньше, чем через 5 лет, будет взиматься налог, но не на всю стоимость квартиры, а только на сверхприбыль – то есть на ту сумму, на которую собственнику удастся поднять стоимость своей квартиры. Так, если с 1 января 2016 года человек купит квартиру, например, за 7 млн рублей, а года через два сможет продать ее за 8 млн рублей, то налог будет взиматься только с разницы в 1 млн рублей. Налог с продажи недвижимости в данном случае составит 130 тыс. рублей.

Послабления

Но есть и уточнения, которые делают переход к новым поправкам не таким страшным. Например, прежняя редакция закона продолжает действовать для квартир, купленных до 1 января 2016 года. Собственники таких квартир по-прежнему могут продать свою квартиру спустя 3 года и не платить налоги с продажи недвижимости.

Также спустя 3 года без обременений со своей квартирой могут попрощаться те, кому она перешла по наследству, досталась по договору дарения от ближайших родственников, или право на собственность было получено в результате приватизации, а также в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Если же такие собственники захотят продать квартиру раньше, то налогом с продажи недвижимости будет облагаться стоимость продажи минус 1 млн рублей – бонус от государства. Так, если продать квартиру за 7 млн, то нужно будет заплатить 13% от 6 млн, то есть 780 тыс. рублей. Налоговым вычетом в 1 млн рублей при продаже объекта недвижимости можно пользоваться при каждой покупке в отличие от налогового вычета при покупке квартиры.

Компенсация налога с продажи недвижимости может быть произведена налоговым вычетом при покупке квартиры. Это возможно в том случае, если после продажи недвижимости покупается другая. Налоговый вычет при покупке квартиры может уменьшить налогооблагаемую базу до 2 млн рублей. Он может быть использован только один раз в жизни. Данная выплата не привязана непосредственно к продаже квартиры, но, если обе операции совершены в один календарный год, налоговый вычет может компенсировать налог с продажи недвижимости.

Уменьшить налог с продажи недвижимости можно, представив в налоговую инспекцию документы о расходах на приобретение квартиры, которую собственник планирует продать. В этом случае налог будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи.

От закона не уйдешь

До наступления нынешнего года и вместе с ним нового законодательства в сфере уплаты налогов с продажи недвижимости некоторые все же находили способы продать квартиру раньше заявленного срока и при этом не платить налоги. Для этого находчивые продавцы недвижимости в договоре указывали не полную сумму сделки, а ту, за которую квартира была приобретена ранее. То есть если квартира была куплена за 5 млн, то за эти же 5 млн старый собственник отдавал ее новому владельцу, а остальные деньги передавались продавцу наличными без договора. Стоит отметить, что такой способ является незаконным.

Государство было в курсе, что существует такой хитрый маневр, и новыми поправками попыталось его устранить. Это получилось сделать благодаря введению кадастровой стоимости жилплощади, которая высчитывается государственными органами. Предполагается, что она приближена к рыночной стоимости квартиры, а в некоторых случаях даже может ее превышать. Теперь, если собственник решит продать квартиру по цене, которая сильно отличается от кадастровой, налог будет высчитываться именно с кадастровой стоимости квартиры, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Предположим, что гражданин России купил квартиру после 1 января 2016 года за 3 млн рублей. Через пару лет, продавая ее, он попросит за нее 5 млн рублей, но в договоре укажет сумму в те же 3 млн рублей, чтобы не платить налоги с продажи недвижимости. Теперь, заподозрив хитрость, налоговая служба может проверить кадастровую стоимость квартиры и потребовать выплат, если стоимость сделки будет менее 70% от кадастровой стоимости квартиры. Допустим, в данном случае кадастровая стоимость окажется 5 млн рублей. Налоговая служба умножит 5 млн на понижающий коэффициент 0,7 и получит сумму в 3,5 млн рублей. Налог нужно будет заплатить на разницу между этой суммой и той, которая была уплачена при покупке этой квартиры. Это 13% от 500 тыс. рублей. Отметим, что у регионов есть право самим уменьшать как минимальный предельный срок владения недвижимостью, так и размер понижающего коэффициента.

Теперь собственники не смогут искусственно занизить стоимость, чтобы совсем не платить налоги с продажи недвижимости. Правда, кадастровая стоимость не будет играть роли при перепродаже недостроенного жилья, так как оно еще не имеет кадастровой стоимости. По мнению экспертов, поправки в закон могут дать новый виток развития рынку аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут сдать жилье в аренду, чтобы оно приносило хоть какой-то доход.

Обременительные подарки

Налог при дарении квартиры выплачивается тем, кому она была подарена. Сумма рассчитывается от размера доходов, полученных при дарении имущества, по ставке 13% от стоимости квартиры. Налог не платится, если сделка оформляется между близкими родственниками. Под близкими родственниками понимаются супруги, дедушки, бабушки, внуки, родители, братья, сестры, дети (в том числе усыновленные). Чтобы получить освобождение от уплаты налога при дарении квартиры, необходимо представить документы, подтверждающие родственные связи дарителя и одаряемого, либо наличие семейных отношений между ними (свидетельства о рождении, свидетельства о браке, решение суда и т. д.). Если же недвижимость в дар получает постороннее лицо, то оно обязано полностью выплатить налог при дарении квартиры.

Налогоплательщик самостоятельно рассчитывает налог в декларации 3-НДФЛ и оплачивает его. Декларация подается до 30 апреля года, следующего за отчетным годом, а налог уплачивается до 15 июля. При просрочке уплаты налога уплачиваются пени из расчета 1/300 ставки ЦБ РФ. Неуплата или частичная неуплата суммы налога в результате неправомерных действий или также бездействий, неверных расчетов гражданина или занижения им налога влечет взыскание штрафа согласно статье 122 Налогового кодекса РФ в размере 20% от укрытой суммы налога или 40%, если будет доказано, что действия по сокрытию были умышленные.