С 1 марта этого да вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ.  По нвым правилам, незаконная перепланировка квартиры грозит и продавцу, и покупателю серьезными проблемами. По закону отвечает за такую перепланировку именно тот,  кто является собственником жилья на данный момент.

Чем опасны новые законы? Давайте разберемся:

1. Заявление на переустройство или перепланировку жилья. Какие документы нужны?

• заявление по форме, утвержденной постановлением правительства РФ № 266
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
• технический паспорт переустраиваемого (перепланируемого) помещения
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения (если ваша квартира или дом, в котором она находится, – памятник архитектуры, истории или культуры)
• документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку (при необходимости).

Ваши документы будут рассматриваться 45 дней. Решение властей вы тоже получите в установленной правительством форме.

2. Уплата штрафов и возвращение прежней планировки квартиры

Для начала вы заплатите штраф от 10 до 25 МРОТ (на сегодняшний день это 1000-2500 рублей). Затем, контролирующий орган,где должна согласовываться перепланировка устанавливает срок, в который вы обязаны привести жилье в прежнее состояние (до того состояния, которое идет в документах  БТИ). Есть и другой вариант: узаконить перпланировку, не дожидаясь, пока ее обнаружат. По Жилищному кодексу, узаконить самовольную перепланировку можно только через суд.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК суд принимает решение о сохранении жилого помещения в переустроенном виде, если этим не нарушаются права и законные интересы жильцов дома и других граждан (например, находящихся вблизи здания) и не создается угроза их жизни и здоровью.

В некоторых регионах РФ действует местное жилищное законодательство. Оно устанавливает порядок внесудебного узаконивания самовольной перепланировки. В этих случаях необходимые документы подаются собственником квартиры в орган местного самоуправления, который принимает решения о согласовании проведения перепланировок. Таким образом, суда можно избежать.

Если владелец квартиры так и не узаконил перепланировку или не восстановил прежний вид жилья, то его могут вызвать в суд в качестве ответчика. Потому что орган, с которым должно согласовываться проведение перепланировок, вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК). Выручка передается бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения. К покупателю, который приобрел квартиру через подобные торги, переходит обязанность вернуть ей прежний вид. Иначе жилье снова перепродается.

3. Ищем компромиссы при покупке квартиры

Если вы вовремя обнаружили неразрешенную перепланировку, то можно пойти еще одним путем. Например, предложить продавцу снизить цену на ту сумму, которую вам придется заплатить за узаконивание перепланировки.  Чтобы понять, сколько вам это будет стоить, промониторьте заранее несколько фирм, занимающихся легализации перепланировок.  Постарайтесь хорошо изучить в чем суть перепланировки в данной квартире. Есть ряд мероприятий, которые нельзя будет узаконить ни при каких условиях.

Немного закона:

Если вы покупаете квартиру «для личных бытовых нужд», то ваша сделка подпадает под Закон «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) и главу Гражданского кодекса РФ «Розничная купля-продажа». В данном случае передача квартиры с несанкционированной перепланировкой признается продажей товара ненадлежащего качества. Ссылаясь на статью 18 ЗоЗПП, покупатель имеет право требовать от продавца квартиры компенсацию своих расходов на узаконивание перепланировки и возмещения иных убытков, которые связаны  с выявлением неразрешенных изменений в планировке квартиры.

Документы, необходимые для  узаконивания самовольной перепланировки:

• заявление о перепланировке (для суда – заявление о признании выполненной перепланировки)
• правоустанавливающие документы на перепланированное жилое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии)
• оформленный в установленном порядке проект перепланировки
• технический паспорт жилого помещения

Как узнать о самовольной перепланировке

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо:

• проверить технический паспорт жилья. В прописана типовая планировка квартиры и все перепланировки, проведенные в соответствии с законом. Сравните техпаспорт с состоянием квартиры в  реальном времени. Если вы замечаете отлчия, то , вероятнее всего, владелец квартиры делал перепланировку самовольно в обход надлежащих органов и закона.
• проверить поэтажный план, выданный БТИ – он оформляется на основании обмеров квартиры инспектором БТИ. Если есть расхождения с типовой планировкой квартиры БТИ выдает план с «красными линиями». Если эти изменения не узаконены, то вам могут отказать в государственной регистрации сделки купли-продажи. Бывает, что продавцы квартир получают поэтажные планы на основании инвентаризационных данных по типовой планировке жилья, т. е. без выезда в квартиру инспектора БТИ. Поэтому покупателю опять же следует внимательно осмотреть жилое помещение и убедиться, что планировка квартиры соответствует инвентаризационным планам БТИ.

Если в вашей квартире произведена неузаконенная перепланировка или перустройка, то вы рискуете тем, что такую квартиру не удастся передать по наследству, подарить, продать либо получить кредит под залог недвижимости.  Даже лишиться ее вовсе. Будьте осторожны, делайте ремонт в соотвествии с законом. БУдьте бдительны, покупайте квартиру, внимательно проверяя документы и ее реальное состояние.